Todas las personas que tienen firmada una hipoteca con una entidad bancaria, pueden cambiar esa hipoteca a otro banco. Se trata de una práctica habitual, ya que todos bancos van cambiando las condiciones de sus hipotecas en función de los tipos de interés, pero no es para nada tan común como otras medidas de ahorro que suelen hacerse en el hogar (cambiar de proveedor de luz o gas) cuando el ahorro que tu puede suponer el cambio de la hipoteca suele ser mucho mayor.
Al haber pasado previamente por el momento de solicitar la hipoteca para nuestra vivienda, sabemos que es un proceso largo (entre 4 y 8 semanas), tedioso por toda la documentación que tienes que aportar al nuevo banco, y que también tiene un alto coste.
Ante todo esto… ¿Merece la pena cambiar la hipoteca de banco? Sin duda. Desde el año 2022, a todos los titulares de las hipotecas variables les han subido de media la cuota mensual entre 200€ y 500€, por lo que ese gasto que supone cambiar de banco, lo puedes amortizar en pocos meses, haciendo que merezca realmente la pena cuando sin embargo la mayoría de los hipotecados, ni se lo plantean.
¿Cómo puedo cambiar la hipoteca a otro banco?
Si has leído hasta aquí ya habrás visto algún banco anunciando una hipoteca a tipo fijo o mixta con un interés menor que el que tienes ahora en tu hipoteca variable tal como está el Euribor, pero te detallamos uno a uno los pasos:
Busca la mejor hipoteca del mercado
El primer paso para cambiar tu hipoteca, es comparar entre los tipos de interés de los diferentes bancos. Las ofertas varían mucho de un mes a otro por lo que, aunque más abajo te dejamos una selección con las mejores que hemos encontrado, te toca visitar las webs de todos los bancos y encontrar la oferta que más te encaje.
ROPO = Research Online Purchase Offline (Esto significa: Busca Online y Compra Offline)
Una vez que hayas encontrado la web con la mejor oferta de hipoteca, tienes que ir presencialmente a una oficina de esa entidad bancaria. Los empleados de la sucursal (suele ser el director o subdirector de la oficina), siempre tienen un margen sobre el tipo de interés que pueden negociar, por lo que siempre te podrán hacer una mejor oferta que tengan publicada en su web.
Por ejemplo si has visto que en la web del banco tienen un 3,5% TAE a tipo fijo, en la oficina deberías poder negociar un 3,2%-3,3%. Si en lugar de ir presencialmente a la oficina, decides llamar por teléfono y hablar con un agente, seguramente tampoco tengan la posibilidad de negociar y bajarte el tipo de interés.
¿Qué documentación tengo enviar al banco para cambiar la hipoteca?
Nota simple
La nota simple la necesitas para solicitar la tasación de la vivienda y es un trámite online que tiene un coste inferior a los 10€.
Tasación
Antes los bancos pagaban los gastos de la tasación de la vivienda, pero con la nueva Ley Hipotecaria de 2019, siempre es el cliente el que paga la tasación. El precio de la tasación varía en función del tipo y la localización de la vivienda, pero de media está al rededor de los 350 euros.
Normalmente, este es el único gasto que tendrás que pagar de tu bolsillo, ya que el resto de gastos que conlleva el cambio de hipoteca, los puede incluir en el importe total que te da el banco.
Te exigen que la tasación tenga menos de 6 meses, por lo que la tasación que hiciste para la firma de la hipoteca actual no te va a valer. Aunque el valor de la tasación no es tan importante como en la compra de la vivienda, antes de coger una tasación independiente, asegúrate con la nueva entidad de que aceptan cualquier tasación, ya que hay algunas entidades que solo trabajan con ciertas tasadoras y no aceptan tasaciones de otras empresas.
Tres últimas nóminas
Lo normal es que el banco pida las tres últimas nóminas de los titulares que vayan a firmar la hipoteca, aunque en algunos casos pueden pedir hasta seis. Es el proceso corriente para calcular los ingresos netos de la unidad familiar y el ratio de endeudamiento que supondrá la cuota mensual del préstamo respecto a los ingresos netos. Si tu situación laboral ha cambiado, o el ratio de endeudamiento supera el 35% no podrás cambiar la hipoteca.
Última declaración de la renta
Esto lo piden todas las entidades, la última declaración de la renta de los titulares de la hipoteca. Esto lo puedes descargar de la página de la Agencia Tributaria si tienes el DNI electrónico o la Cl@ve móvil.
Informe de vida laboral
El informe de vida laboral de los titulares también lo puedes pedir en la página de la Seguridad Social, también con el DNI electrónico, la Cl@ve móvil, o con un SMS a tu móvil.
Tres recibos de la hipoteca
Para comprobar los datos que estás pagando, los puedes descargar sin problema desde la web de tu banco.
Escritura de compra/venta
Este documento no siempre se tiene digitalizado, por lo que se puede dejar en la oficina para que hagan ellos la copia. Es importante
Para ello, se recomienda acudir presencialmente a la oficina para poder conocer de primera mano a través de un gestor las condiciones para el cambio. Asimismo, también se puede consultar a través de la web o por las vías de atención al cliente. Es importante tener en cuenta que, a pesar de que las ofertas suelen ser estables, estas pueden cambiar transcurrido un tiempo. Por ello, es importante aprovechar las mejores condiciones posibles en el momento.
A continuación, comienza el proceso de contratación de la nueva hipoteca. Lo habitual es que se tenga que cumplimentar una solicitud para iniciar el procedimiento. Una vez que el nuevo banco acepte la solicitud, a continuación, se conocen las condiciones concretas de la misma. En el caso de que sean aceptadas por el cliente, la entidad acepta formalmente la oferta realizada.
En el siguiente paso son más protagonistas las propias entidades. Si la oferta es aceptada por el nuevo prestatario, este ha de comunicar al nuevo, el cambio que se producirá para que sea conocedor de la situación. En la práctica, el prestatario que mantiene vigente el préstamo, tiene un plazo de 7 días para certificar el importe, asimismo, hay un plazo de 15 días para considerar si quiere realizar una contraoferta. En este sentido, el titular de la hipoteca también tiene un grado de libertad total para aceptar o rechazar.
Finalmente, si el cambio es aceptado por todas las partes, el nuevo contrato se debe firmar ante notario. Esta figura es imprescindible en este tipo de operación, ya que se exige la intervención de un fedatario público para garantizar que la operación se ha efectuado con todas las garantías. Asimismo, el cambio tiene que comunicarse y anotarse en el registro de la propiedad correspondiente como paso final.
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Ventajas del cambio de hipoteca
La respuesta a si merece la pena realizar un cambio de hipoteca depende mucho de las necesidades personales, de la situación económica y de las ofertas que ofrecen las distintas entidades. Asimismo, hay una serie de ventajas comunes que merece la pena resaltar y tener en cuenta antes de iniciar este proceso:
- Tasa de interés. El motivo principal por el que los clientes deciden cambiar su hipoteca a otro banco es la mejora en los tipos de interés. Es decir, conseguir uno más bajo. En estos momentos en el que el euríbor ha alcanzado cotas elevadas, son muchos los clientes que deciden realizar este proceso buscando un tipo de interés mucho menor. Por ejemplo, aquellos que tienen un interés variable, prefieren optar por uno de tipo fijo.
- Cuota mensual. Las cuotas mensuales hipotecarias son una carga financiera que en algunos momentos puede llegar a asfixiar a numerosas familias, siempre dependiendo de la situación económica. Por ello, cambiar de hipoteca a tipo fijo puede suponer una reducción muy importante en la cuota mensual para pagar, teniendo así mayor poder adquisitivo para otras actividades, gastos, e incluso obtener un mayor ahorro.
- Plazos. Los plazos de los préstamos también son otra ventaja. El motivo es que al cambiar de entidad pueden variar sustancialmente. Los clientes siempre buscan una oferta que les facilite una cuota aceptable sin estar hipotecados de por vida. En este sentido, el tipo de interés tiene mucho que decir. Antes de cambiar de entidad, es muy importante realizar los cálculos necesarios para determinar correctamente el tipo de interés, el plazo de amortización y la cuota mensual, así como los gastos que conlleva este cambio.
- Trámites y gastos. Realizar un cambio de hipoteca conlleva una serie de gastos y la realización de numerosos trámites, no obstante, son menos que cuando se contrata un préstamo de hipoteca inicial.
- Libertad de elección. Este proceso siempre implica un grado de libertad en el cliente para que pueda realizar el cambio, pero con la condición de que las entidades lo acepten en base a una serie de requisitos y condiciones. Es decir, no se obliga al cliente a estar en una determinada entidad hasta que finalice el contrato.
¿Cómo cambiar la hipoteca a otro banco?
El proceso para conocer como cambiar la hipoteca de banco suele tener unas características comunes. No obstante, cada entidad financiera suele tener una política en cuanto al procedimiento.
El primer paso es comparar entre los diferentes bancos las ofertas que tienen en ese sentido en cuanto a los tipos de interés, los plazos, los gastos, etc. Para ello, se recomienda acudir presencialmente a la oficina para poder conocer de primera mano a través de un gestor las condiciones para el cambio. Asimismo, también se puede consultar a través de la web o por las vías de atención al cliente. Es importante tener en cuenta que, a pesar de que las ofertas suelen ser estables, estas pueden cambiar transcurrido un tiempo. Por ello, es importante aprovechar las mejores condiciones posibles en el momento.
A continuación, comienza el proceso de contratación de la nueva hipoteca. Lo habitual es que se tenga que cumplimentar una solicitud para iniciar el procedimiento. Una vez que el nuevo banco acepte la solicitud, a continuación, se conocen las condiciones concretas de la misma. En el caso de que sean aceptadas por el cliente, la entidad acepta formalmente la oferta realizada.
En el siguiente paso son más protagonistas las propias entidades. Si la oferta es aceptada por el nuevo prestatario, este ha de comunicar al nuevo, el cambio que se producirá para que sea conocedor de la situación. En la práctica, el prestatario que mantiene vigente el préstamo, tiene un plazo de 7 días para certificar el importe, asimismo, hay un plazo de 15 días para considerar si quiere realizar una contraoferta. En este sentido, el titular de la hipoteca también tiene un grado de libertad total para aceptar o rechazar.
Finalmente, si el cambio es aceptado por todas las partes, el nuevo contrato se debe firmar ante notario. Esta figura es imprescindible en este tipo de operación, ya que se exige la intervención de un fedatario público para garantizar que la operación se ha efectuado con todas las garantías. Asimismo, el cambio tiene que comunicarse y anotarse en el registro de la propiedad correspondiente como paso final.
Gastos por cambio de hipoteca
Los gastos por cambio de hipoteca son una cuestión que hay que tener muy en cuenta antes de decidirse por este tipo de operación. También, es importante distinguir entre dos tipos de gastos, es decir, los de la hipoteca anterior y los de la nueva.
Cancelación
Si se cambia la hipoteca de banco, la anterior se ha de cancelar. La cancelación conlleva un gasto que no suele ser pequeño. En la escritura de préstamo hipotecario que se firmó en su momento viene reflejado el coste, normalmente es un porcentaje del importe total concedido. Puede venir reflejado como cancelación total o como amortización total anticipada.
Por otro lado, contratar un nuevo préstamo hipotecario también lleva aparejado un coste, no obstante, este varía dependiendo de la entidad y, además, también está recogido en la escritura que se firme. El coste depende de la fecha de constitución, del importe total y del tipo de interés a aplicar.
Ambos costes los asume el cliente.
Gastos nuevos
En la nueva escritura los gastos son los mismos que los de una escritura convencional, es decir, se está firmando una hipoteca nueva. Por ello, la vivienda se tiene que tasar nuevamente y este hecho conlleva un gasto. Este gasto lo tiene que abonar el cliente.
Por otro lado, hay otros gastos que merece la pena destacar como, por ejemplo, los de notaría, registro, impuesto de actos jurídicos documentados, etc. En este caso, los asume la entidad tras la numerosa jurisprudencia que ha habido al respecto, así como las reformas legislativas de los últimos años.
Es muy importante tener presente que los gastos pueden variar y mucho dependiendo de la política de cada entidad financiera. Por ello, se aconseja consultar también qué gastos asume el cliente y cuáles la entidad, antes de decidirse por una o por otra.
¿Qué tipo de ofertas tienen ahora los bancos?
Las entidades financieras se encuentran inmersas en una especie de guerra comercial con el objetivo de atraer a nuevos clientes. Por ello, la lista de entidades que ofrecen hipotecas con buenas condiciones es muy amplia. A continuación, se exponen estas entidades y cuáles son esas condiciones de forma detallada para que así el proceso de elección no sea tan complejo.
Hipotecas fijas
La hipoteca fija es el producto preferido por aquellas personas que buscan un cierto grado de estabilidad en este producto, puesto que el tipo de interés no está sujeto a las fluctuaciones del euríbor. Las entidades que ofrecen hipoteca fija en estos momentos son las siguientes:
- BBVA: Interés del 3 %, plazo máximo de 25 años y 4 productos vinculados.
- Open Bank: Interés del 3,07 %, plazo máximo de 25 años y 3 productos vinculados Tiene un matiz, solo hipotecan el 80 % del valor del inmueble, es decir, el cliente ha de disponer del 20 %.
- Caja Mar: Interés del 3,25 %, plazo máximo de 30 años y 5 productos vinculados.
- Evo Banco: Interés del 3,35 %, plazo máximo de 30 años y 3 productos vinculados.
En estas ofertas, la más atractiva es la de BBVA, puesto que el tipo de interés es el más bajo. Además, si se contrata la hipoteca para un plazo inferior a 15 años, el interés se reduce al 2,90 %. Sin embargo, es importante tener en cuenta el número de productos vinculados que hay que contratar (nómina de 600 € o pensión de 300 €, seguro de hogar y un seguro de protección de pagos).
Hipotecas mixtas
En estos momentos, las hipotecas mixtas son el producto que más están ofreciendo los bancos. Se trata de las que combinan el tipo de interés fijo con el variable. En la práctica, los 10 primeros años tienen un tipo de interés fijo y, posteriormente, un tipo de interés variable. La oferta que hay es la siguiente:
- Caja Rural: Interés los primeros 5 años a 2,4 % y el resto de los años el tipo de interés marcado por el euríbor + un 0,6 %. Es importante tener en cuenta que con esta entidad el TAE se sitúa en el 4,53 % y un plazo máximo de 25 años.
- Ibercaja: Interés los primeros 5 años al 2,40 % y el resto de los años el euríbor + 0,85 %. El TAE se sitúa en el 4,85 % y el plazo máximo del préstamo es de 30 años.
- Evo Banco: Interés los primeros 5 años al 2,45 % y el resto de los años es el euríbor + 0,60 %. El TAE es del 4,30 % y el plazo de devolución es de 30 años.
Estas ofertas son muy adecuadas para el momento actual, puesto que ofrecen un tipo de interés fijo, ya que ahora el euríbor se encuentra muy alto. Están enfocadas a una visión de futuro, ya que según los últimos estudios, el euríbor parece haber alcanzado las cotas máximas y en un período de tiempo considerable, irá descendiendo conforme el Banco Central Europeo relaje su política monetaria. En este caso, la entidad que mejores condiciones ofrece es Caja Rural.
Hipotecas variables
Teniendo en cuenta la subida de tipos de interés del euríbor, las hipotecas variables no tienen mucha demanda entre los clientes debido a la inestabilidad de la política monetaria. No obstante, la gran mayoría de las entidades financieras siguen ofreciéndolas. Ejemplos:
- Unicaja Banco: Euríbor + 0,45 %. Plazo máximo de 30 años y como requisito la vinculación con 5 productos de muy diversa índole (nóminas, seguros de hogar, de vida, etc.).
- Kutxabank: Euríbor + 0,49 %. También tiene un plazo máximo de 30 años, pero con menos productos vinculados (3).
- ING: euríbor + 0,55 %. Con esta entidad, el plazo de devolución se amplía a 40 años y se han de vincular 3 productos en total. ING continúa apostado en su política financiera por ofrecer un producto diferente, por ello, las condiciones de la oferta se pueden personalizar según el tipo de cliente.
- Ibercaja: Euríbor + 0,60 %. El plazo es de 25 años, pero se exige un total de 6 productos vinculados.
Si la tendencia se confirma, las hipotecas variables pueden ser un buen producto en vistas a un medio plazo. Asimismo con la situación internacional que hay generada, se considera un producto de alto riesgo en estos momentos. Es importante tener presente que el euríbor en estos momentos está rozando el 5 %, a lo que hay que añadirle el tipo de interés marcado por la entidad.
En conclusión, cambiar hipoteca de banco es posible, pero hay que estudiar detenidamente las condiciones que la nueva entidad ofrece a los clientes. En estos momentos, las hipotecas fijas y mixtas son la mejor opción teniendo en cuenta la restrictiva política monetaria que está imponiendo el BCE. Además, siempre es aconsejable contar con la ayuda de un experto para que ofrezca su asesoramiento en este tipo de proceso.